≪回答≫
⇒『△』
≪解説≫
厳密にいえば、購入時の支出もその要因の一つですが正解です。
不動産投資の大きなターニングポイントは購入時・運営期間・売却時の３つになります。
この中で収入を得られるのは、運営期間（インカムゲイン）と売却時（キャピタルゲイン）のタイミングになります。
但し、不動産投資を始める前という期間が加わえるならば、購入（入口）前が１番大きく作用します。
例えば、
１．お腹が減ったので何か食べに行こうと思いました。
２．色々考えると醤油ラーメンが食べたくなり、余裕をもって2,000円を持って出掛けました。
３．醤油ラーメンがあるとのことで店員から呼び込みのあったラーメン屋さんに入りました。
４．食べたかった醤油ラーメンはなく、豚骨ラーメンしかありませんでした。
５．メニューの写真では、豚骨ラーメンが案外美味しそうだったので注文して食べました。
６．お腹が減っていた為に美味しく感じたが、口にする度に右肩下がりになり、最終、マズいことに気付いた。
７．料金は発生するものの追加でチャーシュー・ネギ・メンマをトッピングし、テーブルに置いてあった調味料を加え味変を
試みるとギリギリ食べられるレベルにはなった。
８．会計をすると2,010円でした。
という一連の流れでこの結末に至った最も大きな要因は何番でしょうか。
ずばり、3番です。
最も重要な場面で他人任せにし、その任せた相手が利害関係のある当事者でした。
そのラーメン屋さんに入った以上、そこから大きく流れを変えることは困難を極めます。
醤油ラーメンがないということで席を立てる人は少ないのではないでしょうか、
増してやメニューの写真で豚骨ラーメンも悪くないと印象を持ったならば尚更です。
現代であればインタ－ネットによりあらゆる情報が入手できます。
また、書籍・知人等からも情報ルートがあります。
そのほんの少しの手間を惜しんだが為に、それに見合わぬマイナスが返ってきます。
ラーメンであれば、まだ金額的に話のネタにできるでしょうが、これが不動産となるとその10,000倍、100,000倍などの金額になり、基本的な生活にまで多大な影響を及ぼす可能性があります。
そうなってしまうと、後々にも笑えない話にも出来ないレベルになるでしょう。
では、上記ストーリーを収益（投資）物件購入に当てはめてみます。
１．お腹が減ったので何か食べに行こうと思いました。
（投資決意）
２．色々考えると醤油ラーメンが食べたくなり、余裕をもって2,000円を持って出掛けました。
（他の投資と比較して利回りの高い不動産投資選択）
３．醤油ラーメンがあるとのことで店員から呼び込みのあったラーメン屋さんに入りました。
（営業をしてきた不動産会社に当方の希望条件である既存（中古）物件の利回りが高い物件の取り扱い有りを確認して訪問）
４．食べたかった醤油ラーメンはなく、豚骨ラーメン専門店でした。
（希望条件の物件の取り扱いはなく、利回りの低い新築物件専門の不動産会社でした。）
５．メニューの写真では、豚骨ラーメンが案外美味しそうだったので注文して食べました。
（営業マンの話、お洒落なパンフレットから良さそうだったのでその新築物件購入）
６．お腹が減っていた為に美味しく感じたが、口にする度に右肩下がりになり、最終、マズいことに気付いた。
（新築であった為に運営当初は新築プレミアム賃料で周辺相場より高かったが、入居者の入れ替えをする度に賃料下落、また、空室、入居者募集に付随する費用、節税効果の薄れ、修繕積立金増額、設備交換等のネガティブ要素が収入減に拍車。）
７．追加料金は発生するもののチャーシュー・ネギ・メンマをトッピングし、テーブルに置いてあった調味料を加え味変を試みるとギリギリ食べられるレベルにはなった。
（家具・電化製品付き、礼金・敷金無し、広告費増、賃料減額、本業の収入から支出などにより今まで何とかローン返済・運営費の支払いが滞ることはなかった。）
８．会計をすると2,010円でした。
（しかし、次に６番のネガティブ要素が発生した場合、資金的にローン返済・運営が困難と売却決断。価格相場を調査するとローン残高より低く債務超過状態であった。）
つまり、運営継続（Hold）も売却（Exit）も困難な状態に陥って身動きが取れなくなってしまったケースです。
因みに、収益（投資）物件に関しては、運営の収支が売却価格に比例して反映されます。（収益還元法）
勿論、こちらも成否を分けたのは上記と同じく３番となります。
このケースではインターネットでどの様な物件をメインに扱っているかを確認すれば良いだけだったのです。
同時にその会社の評判、新築物件投資はどの様な収支傾向があるのかなど5分、10分の確認をプラスすれば『回避が正解』と確固たるものにできたでしょう。
一般的に不動産投資は不労所得と言われていますが、事前準備（勉強・物件選別など））が不可欠です。これは他の投資においても同様です。
ここで私がお伝えしたかったのは、ラーメンのように食べログにおいて点数確認するレベルではなく、不動産投資について能動的な勉強が必須ということです。
悪い不動産会社の営業マンは不動産の知識レベルが大概低く、騙しのレベルも同様で少し勉強すれば論破できます。
弊社にご相談の方の多くは、基本中の基本レベルで間違った入口へ進まれています。
上記でいう「何故にそのラーメン屋（不動産会社）に行ったのか？」になります。
入口（購入物件など）を間違えると、その後の修正可能な範囲が限定的になります。
投資である以上、リスクは付随しますが入口を間違えないこと、つまり事前準備（勉強）が最大のリスクヘッジになります。
最後まで、お読みいただき誠にありがとうございました。
感謝
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